并不相連的別墅之間架起了天橋，這樣的別墅有個(gè)新名字：類(lèi)別墅。本報(bào)記者 朱麗亞攝

中國(guó)青年報(bào)1月14日?qǐng)?bào)道 幾棟別墅站成一排，中間有幾米距離，卻又有天橋連接――這種似獨(dú)棟別墅又非獨(dú)棟別墅、似聯(lián)排別墅又非聯(lián)排別墅的高檔住宅在重慶有個(gè)新名字：“類(lèi)別墅”。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)解釋?zhuān)瑒e墅之間之所以要有天橋連接，是因?yàn)閲?guó)土資源部禁止別墅用地，如果報(bào)獨(dú)棟別墅批不下來(lái)，所以他們報(bào)上去的是聯(lián)排別墅，但實(shí)際上建的是小獨(dú)棟別墅。

事實(shí)上，國(guó)土資源部停止別墅用地供應(yīng)的禁令已經(jīng)下達(dá)了近7年之久，但無(wú)論是重慶還是全國(guó)其他大中城市，別墅并沒(méi)有如大家當(dāng)初想的那樣已然絕跡，相反，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等各種類(lèi)型的別墅層出不窮。而今，別墅大家庭中又新添了“類(lèi)別墅”這個(gè)新成員。

別墅類(lèi)型報(bào)批“有學(xué)問(wèn)”

2009年歲末，在重慶市龍湖悠山郡售樓現(xiàn)場(chǎng)，雖然天氣有些寒冷，但看房的人絡(luò)繹不絕。

據(jù)一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，該別墅小區(qū)占地200余畝，總共建了201棟別墅，目前已經(jīng)賣(mài)得所剩無(wú)幾。以一棟位于小區(qū)最外面的面積為216平方米的別墅為例，價(jià)格為350萬(wàn)元。

一位阿姨悄聲告訴記者，她的兒子2008年年底買(mǎi)了一棟，算下來(lái)單價(jià)大概是7000多元一平方米。

記者問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)：“價(jià)格怎么上漲得這么快呀?”

她回答：“國(guó)家禁止別墅用地，別墅幾乎是一個(gè)月一個(gè)價(jià)，剛剛我們還接到經(jīng)理的電話，說(shuō)下個(gè)月價(jià)格還要往上調(diào)。我們這個(gè)小區(qū)雖然是按聯(lián)排別墅報(bào)批的，但實(shí)際上是小獨(dú)棟別墅。這個(gè)價(jià)格并不算高，像龍湖在大學(xué)城開(kāi)發(fā)的東橋郡，都是聯(lián)排別墅，已經(jīng)賣(mài)到2萬(wàn)多元一平方米了?！?/p>

在該小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，已經(jīng)建成的一排排別墅之間原本有大約三四米的距離，但每一層都有天橋?qū)⑾噜彽膭e墅連接起來(lái)，這些天橋?qū)儆谶B接的兩家之中的一家，只向一家開(kāi)門(mén)。建天橋原本是無(wú)奈之舉，現(xiàn)在天橋被開(kāi)發(fā)商布置成供別墅主人休閑的花園和茶吧，成為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

在中安長(zhǎng)島別墅區(qū)，記者看到這些新開(kāi)發(fā)的別墅被分為獨(dú)棟別墅和類(lèi)別墅。這些“類(lèi)別墅”相比獨(dú)棟別墅占地要小一些，但別墅之間也沒(méi)有共同的墻體，而有大約1米左右的距離。售樓小姐說(shuō)，這樣隔音效果和私密性會(huì)更好。

奧山別墅則是重慶奧林匹克花園在繼花園洋房和高層公寓之后推出的純別墅區(qū)域。12月11日，該小區(qū)第一批業(yè)主正在接房。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，已經(jīng)推出的別墅，包括開(kāi)發(fā)商裝修完畢供看房者參觀的樣板房已全部售罄。

該小區(qū)已經(jīng)建成的別墅與中安長(zhǎng)島的類(lèi)別墅有異曲同工之妙，每棟別墅之間都有1.5米左右的距離，二樓有一個(gè)小小的天橋連接，這座小小的天橋也只向其中一家開(kāi)門(mén)，并屬該戶(hù)私有。

據(jù)了解，該別墅區(qū)總共占地1800畝，一期占地大約400畝。已經(jīng)建成并銷(xiāo)售完畢的是200多平方米的小別墅，后期還會(huì)有雙拼別墅。記者從規(guī)劃圖上看到，這些雙拼別墅無(wú)論是建筑面積還是占地面積并不小于重慶市面上的獨(dú)棟別墅，但有別于傳統(tǒng)的雙拼別墅有一面共墻的是，兩棟別墅并沒(méi)有挨在一起，而是由橋梁連接，估計(jì)長(zhǎng)度有十多米。

那么多別墅，難道都是禁令前拿的地?

中原地產(chǎn)一位姓向的主管說(shuō)：“獨(dú)棟別墅屬于非商品房，也就是說(shuō)和商業(yè)用房是一類(lèi)的，無(wú)論是買(mǎi)一手房，還是二手房，稅費(fèi)都要高于普通商品房，比如商品房的契稅是1.5%，而獨(dú)棟別墅的契稅是3%。這種‘類(lèi)別墅’實(shí)際上與獨(dú)棟別墅相差不大，卻是按聯(lián)排別墅報(bào)批的，仍屬于商品房。但是千萬(wàn)不要以為開(kāi)發(fā)商是為購(gòu)房者著想，這么做，開(kāi)發(fā)商自身在稅費(fèi)方面也能省下一大筆錢(qián)?！?/p>

但也有人認(rèn)為，“類(lèi)別墅”風(fēng)生水起，更深層次的背景是國(guó)家三令五申禁止審批別墅用地，開(kāi)發(fā)商打了個(gè)“擦邊球”。

而這些，并非目前在售的別墅小區(qū)的原創(chuàng)。

早在2004年，在距離重慶市區(qū)大約30公里的海蘭云天風(fēng)景區(qū)就已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商推出了此類(lèi)別墅。數(shù)十棟別墅在海蘭湖邊一字排開(kāi)，每?jī)蓷潪橐唤M，兩棟別墅并不相連，卻莫名其妙地由一座天橋連接在一起，雙方各占一半。

究其原因，在于2003年2月18日國(guó)土資源部出臺(tái)的一個(gè)緊急通知――清理各類(lèi)園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控。國(guó)土資源部首次提出：“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理?！?/p>

2006年5月31日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》。再次重申，從即日起，全國(guó)一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在該部舉行的新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式公開(kāi)出讓?zhuān)侠泶_定用地面積。各地要編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，供地計(jì)劃要向社會(huì)公布。嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。

2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地?！?/p>

但是讓人疑惑的是，7年過(guò)去了，別墅市場(chǎng)依然火爆，推出的新別墅層出不窮。而在售樓現(xiàn)場(chǎng)，常有置業(yè)顧問(wèn)以此為賣(mài)點(diǎn)加以推銷(xiāo)：“您知道嗎?國(guó)家已經(jīng)不允許建獨(dú)棟別墅了，以后就沒(méi)有獨(dú)棟別墅了，您現(xiàn)在要是投資別墅，肯定會(huì)有很大收益?！?/p>

2009年歲末有兩則新聞能成為重慶別墅市場(chǎng)火爆的佐證。一是慶隆南山高爾夫別墅小區(qū)一位名叫盛勤的售樓小姐，憑著135套別墅、總金額3.179億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，成為金牌售樓王，創(chuàng)下了重慶樓市之最，堪稱(chēng)“重慶最牛售樓小姐”。而包括盛勤在內(nèi)的10名金牌置業(yè)顧問(wèn)，2009年平均銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)1億元，其中多為別墅小區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)。

另一則仍然與慶隆南山高爾夫別墅有關(guān)。該樓盤(pán)在2009年相繼推出了橘香郡、柏翠莊、疊滟嶺、薈瀾山、山外山五個(gè)組團(tuán)，紛紛上演開(kāi)盤(pán)售罄的傳奇，取得了14.1億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，占據(jù)重慶獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售50%以上的份額。

2005年在重慶保利高爾夫別墅小區(qū)購(gòu)置了一處獨(dú)棟別墅的陳女士說(shuō)：“當(dāng)時(shí)的售價(jià)大約是8000多元1平方米，因?yàn)榉孔硬缓觅u(mài)，幾乎提什么條件開(kāi)發(fā)商都答應(yīng)。而我買(mǎi)房除了自住，當(dāng)然也要考慮投資價(jià)值，最讓我動(dòng)心的就是國(guó)家停止供應(yīng)別墅用地的政策。但是這都過(guò)去好幾年了，仍然不斷有新的別墅推出來(lái)，實(shí)在令人困惑：難道這些新推出來(lái)的別墅都是2003年以前就拿到地的嗎?”

就在離陳女士居住的保利高爾夫別墅不遠(yuǎn)處，保利即將推出一個(gè)新的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目――白云山莊，有媒體稱(chēng)之為“給富豪們獻(xiàn)上純正的北美新古典風(fēng)格的別墅大宅”。據(jù)稱(chēng)，占地193畝的白云山莊只有58套獨(dú)棟別墅，平均每套別墅占地3.32畝，面積在370~470平方米之間。充分考慮多級(jí)高差的規(guī)劃設(shè)計(jì)，每一個(gè)房間都可享受270度無(wú)遮擋的高爾夫一線景觀。

而市面上，不斷有新的別墅推出，而且地理位置之優(yōu)越、規(guī)模之壯觀總是超越人們?cè)瓉?lái)的想象。高山流水別墅建在了國(guó)家級(jí)森林公園南山的山腰上，為此還伐去了不少樹(shù)木;協(xié)信阿卡迪亞別墅則高高矗立在重慶的心臟、寸土寸金的渝中區(qū)365米高的虎頭崖上，俯視著腳下的嘉陵江和蕓蕓眾生;而近郊的上邦高爾夫國(guó)際社區(qū)的各類(lèi)別墅雖沒(méi)有交通便捷的地理優(yōu)勢(shì)，卻以占地1.5萬(wàn)畝的大手筆令人驚嘆，更以緊鄰國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)、600畝的海蘭湖再加上一望無(wú)垠的高爾夫球場(chǎng)的開(kāi)闊視野，吸引了眾多追隨者。

禁令為何成了別墅市場(chǎng)的一把火

“2003年，對(duì)重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有‘別墅元年’一說(shuō)。”重慶市一位資深房地產(chǎn)人士說(shuō)，“重慶的別墅發(fā)展可分為3個(gè)階段，1995年前是市場(chǎng)萌芽期，1996年至2002年是平淡期，從2003年開(kāi)始才進(jìn)入了市場(chǎng)成長(zhǎng)期。而國(guó)家對(duì)別墅用地的禁令可以說(shuō)成了一把火。”

一份由專(zhuān)業(yè)人士撰寫(xiě)的《重慶別墅市場(chǎng)分析》介紹，龍湖香樟林別墅2003年6月完銷(xiāo)，并創(chuàng)造了重慶別墅市場(chǎng)每平方米超過(guò)萬(wàn)元的歷史記錄，這一事件點(diǎn)燃了重慶別墅市場(chǎng)的戰(zhàn)火。尤其是國(guó)家45號(hào)文件對(duì)別墅市場(chǎng)用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開(kāi)發(fā)用地的開(kāi)發(fā)商來(lái)講不啻一針興奮劑，市場(chǎng)供應(yīng)量隨即翻番。雖然這個(gè)階段國(guó)家宏觀政策頻出，從土地、金融等方面全方位調(diào)控市場(chǎng)，重慶市政府也給別墅等高檔商品房供給畫(huà)上“20%”的紅線，但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，作為別墅高端物業(yè)受到的影響相對(duì)較小，市場(chǎng)供應(yīng)量巨增，僅2003年至2004年，新增別墅供應(yīng)量就超過(guò)以往供應(yīng)的總和。

這份《重慶別墅市場(chǎng)分析》認(rèn)為，重慶別墅供應(yīng)量激增現(xiàn)象背后，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)動(dòng)機(jī)主要表現(xiàn)為兩種心態(tài)：一是為做別墅而做別墅，二是不得已而做別墅。前者，專(zhuān)為富人而做，可謂有的放矢。而后者，是明知不可而為之。

后者不得已為之的難言之隱主要表現(xiàn)在：一是在當(dāng)前大力倡導(dǎo)城市化進(jìn)程的情況下，重慶地價(jià)陡升，許多開(kāi)發(fā)商紛紛跑到城市外環(huán)周邊拿地，雖然地價(jià)下去了，但是周邊市政配套卻遠(yuǎn)未跟上，與中心城區(qū)較遠(yuǎn)的距離，自身花巨資打造公共設(shè)施的不可能或不劃算，都迫使項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品定位上與“大眾化”擦肩而過(guò)。二是重慶多山地，地形坡度大，做普通住宅平場(chǎng)開(kāi)挖土石方等工程量巨大。而這些剛好與別墅產(chǎn)品對(duì)周邊配套依賴(lài)度低、對(duì)資源唯一性要求高的特性相契合，這是目前大多數(shù)別墅最主要的開(kāi)發(fā)動(dòng)機(jī)。當(dāng)然，也不排除部分開(kāi)發(fā)商有趁別墅土地供應(yīng)叫停而改建別墅的投機(jī)逐利性動(dòng)機(jī)。重慶的別墅項(xiàng)目包裝、市場(chǎng)推廣、通路營(yíng)銷(xiāo)與發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有不小的差距。尤其是重慶許多用于搞別墅開(kāi)發(fā)的土地性質(zhì)，并非別墅性質(zhì)用地，正所謂“名不正言不順”，這也是重慶別墅腰桿兒不硬、底氣不足的一個(gè)重要因素。

國(guó)家對(duì)別墅用地的調(diào)控政策不僅沒(méi)有令別墅市場(chǎng)萎縮，反而推動(dòng)別墅無(wú)論是供應(yīng)量還是價(jià)格都持續(xù)走高。而這一現(xiàn)象并非只出現(xiàn)在重慶，全國(guó)其他城市也大多如此，甚至有過(guò)之而無(wú)不及。

《2008年長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告》指出：“迄今為止，長(zhǎng)沙別墅開(kāi)發(fā)已經(jīng)走過(guò)了十余個(gè)年頭，但近年來(lái)，長(zhǎng)沙別墅的開(kāi)發(fā)才逐漸呈現(xiàn)規(guī)模，市場(chǎng)體量一直未見(jiàn)縮減，2007年長(zhǎng)沙各大板塊別墅項(xiàng)目競(jìng)相入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，別墅類(lèi)項(xiàng)目總占地680多萬(wàn)平方米(包含其他物業(yè))，總建筑面積580多萬(wàn)平方米。如此巨大的放量，對(duì)于一個(gè)只有200多萬(wàn)常住人口的內(nèi)地城市，其競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將異常激烈?！?/p>

上?？梢哉f(shuō)是國(guó)內(nèi)別墅的發(fā)源地。業(yè)內(nèi)人士對(duì)2008年1月至11月上海別墅市場(chǎng)的回顧分析發(fā)現(xiàn)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)增大，成交低迷，價(jià)格逆勢(shì)而上。2008年1月至11月，上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)累計(jì)為216萬(wàn)平方米，成交累計(jì)為121萬(wàn)平方米，供求比為1：0.56。受全球經(jīng)濟(jì)下行和市場(chǎng)觀望的影響，新增供應(yīng)量和成交量的大幅萎縮是導(dǎo)致供求比下降的主要原因。觀察上海市別墅市場(chǎng)供求價(jià)格月度走勢(shì)圖，可發(fā)現(xiàn)上海別墅市場(chǎng)在供大于求的局面下，非但未造成價(jià)格的大幅跳水，反而有一輪明顯上漲，究其原因，上海別墅成交價(jià)格不降反升的總體走勢(shì)，是因?yàn)檎{(diào)控對(duì)于別墅的“禁令”發(fā)生了作用，凸顯了其“物以稀為貴”的投資價(jià)值，強(qiáng)化了別墅的市場(chǎng)預(yù)期，在客觀上，吸引了人們對(duì)別墅的追捧。

《2008年中國(guó)別墅市場(chǎng)研究咨詢(xún)報(bào)告》認(rèn)為，2008年，國(guó)家繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，并出臺(tái)措施嚴(yán)查尚在違規(guī)批出的別墅用地。截至2008年第三季度末，全國(guó)供應(yīng)商品房建設(shè)用地共約3.7萬(wàn)公頃，其中普通商品房用地約占30%,經(jīng)濟(jì)適用房用地約占10%，別墅、高檔公寓用地約占0.16%。實(shí)際上，從國(guó)土資源部赴各地實(shí)地調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，全國(guó)已經(jīng)批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)比例。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一現(xiàn)象作了分析，認(rèn)為市場(chǎng)上對(duì)別墅的定義也沒(méi)有統(tǒng)一，有人認(rèn)為是獨(dú)門(mén)獨(dú)院，占地面積大的獨(dú)棟別墅，也有人認(rèn)為是容積率低的高檔住宅，如聯(lián)排別墅、疊加別墅，這也使開(kāi)發(fā)商有空子可鉆。雖然土地在出讓時(shí)有容積率方面的規(guī)定，但是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)部分建容積率高的電梯公寓、部分建低密度的別墅等各種招數(shù)加以規(guī)避。這也就是市場(chǎng)上純獨(dú)棟別墅小區(qū)較少，而各種類(lèi)型房屋混雜的小區(qū)較多的主要原因。

他說(shuō)：“國(guó)家多次下達(dá)禁令是出于我國(guó)人多地少需要集約化用地的現(xiàn)實(shí)考慮，但一刀切的行政命令收效并不明顯，主要是由于后期的市場(chǎng)監(jiān)管不力，但也有別墅存在市場(chǎng)需求的現(xiàn)實(shí)原因。”

“就算國(guó)家三令五申，只要土地出讓金和房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要構(gòu)成部分這一基礎(chǔ)沒(méi)有發(fā)生改變，就不可能避免地方政府默許迎合了市場(chǎng)需求的別墅類(lèi)高端物業(yè)出現(xiàn)。尤其是一些相對(duì)市區(qū)較為偏遠(yuǎn)的地方，如果不允許建容積率低的住宅，就失去了招商引資的競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

(本文來(lái)源：中國(guó)青年報(bào) 作者：朱麗亞)